xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

兴证(香港)金融收市点评精选

作者: 企业文化  发布:2019-10-15

大市回顾:

恒碧万融2017财报数据背后来自xdove的原创专栏

公告称,万科的间接全资附属公司万科地产(香港)及其联属公司,与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的GlobalLogisticPropertiesLimited(股票代码:MC0,简称“普洛斯”、“GLP”)潜在的私有化.根据财团有关安排,收购要约方为NestaInvestmentHoldings,L.P.间接全资拥有的特殊目的公司,GLP每股代价为3.38新加坡元,收购的总代价约159亿新加坡元。本次收购完成后,万科地产(香港)在NestaInvestmentHoldings,L.P.的出资将不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元),在NestaInvestmentHoldings,L.P.中的有限合伙权益约21.4%。

    近期市场充斥并购消息,内房股的万科(02202.HK)与融创(01918.HK)也动作频频,炒作并购消息又有甚么要注意?

接上一篇恒碧万融2018财报数据PK

    普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商,新加坡上市公司,第一大股东为新加坡政府投资公司(GIC),截至2016年末,公司总资产231亿美元,净资产132亿美元。

    万科上周末已传出收购新加坡上市的普洛斯,据悉万科牵头中资财团拟以116亿美元(约904.8亿港元)私有化普洛斯,完成后占21.4%股份,为主要股东,普洛斯大股东新加坡政府投资公司(GIC)已经明确支持该方案。普洛斯是全球物流地产领域翘楚,在中国、日本、巴西和美国等地117个城市持有或管理物流地产面积5500万平方米,对应资产价值约410亿美元。普洛斯于中国拥有1750万已建成的物流物业,另外1120万平方米在建中 ,相信其品牌价值可与万科现有业务发挥协同效应,并令万科有潜力成为中国最大物流物业营运商。

一、 先看“软描述”,结合布局看未来战略

    公司业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市,拥有并管理价值410亿美元资产约5492万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。

    融创方面,公司股价7月以来随着并购消息反复向上,昨日以17.6元创52周新高,然而今天急泻,原因是公司100亿元人民币的公司债遭上交所终止发行,内媒指出,公司另一个15亿元人民币信托项目放款也被紧急叫停。融创并购酒店等相关业务,进一步壮大国内物业发展商场也无可厚非,但入主乐视被指主要为夺得公司的土储,而且乐视也同样债台高筑,杠杆率高达200%,此刻入主予人接了一个烫手山芋的感觉,对融创资金进一步构成压力。

恒大说:由“规模型”向“规模+效益”型转变,由“三高一低”向“三低一高”转变。8年前开始探索多元化产业,认定文化旅游为朝阳产业,主打产品为恒大童世界。3年布局恒大健康,主打产品恒大养生谷和恒大医院,并同时拥有恒大人寿和17.28%的盛京银行股份。

    根据7月14日万科集团官网新闻,万科董事会主席、首席执行官郁亮称,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,进一步扩大影响力,为社会持续创造真实价值。同时,万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立,将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式,通过发挥双方在各自专业领域形成的优势,未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。

碧桂园说:民族复兴大业正如火如荼,城镇化趋势恰如浩荡东风,势不可挡。并表示“在专注房地产主业的同时,积极响应政府号召,与主要金融机构合作,发展长租业务”。

    万科与普洛斯业务协同效应显著。

万科开篇即云:一个全新的时代开启了。在上一个时代,我们抓住城市化的机遇。未来,将由高速增长变为高质量增长,要顺应变化。万科重新定义自己为“城乡建设与生活服务商”,除了房产、物业两大核心业务外,万科布局的方向有租赁、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业,并探讨乡村振兴、文化艺术、健康、食品安全等领域。

    万科与普洛斯如成功联姻,将产生强大的业务协同效应--①管理能力和资源有效协同:万科极强的开发建设经验及资源优势,能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补;②客户资源有效协同:万科2016年整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源,未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中;普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主,也有机会与万科商业开展更多合作。

融创说:“在不影响房地产主业竞争优势和发展的前提下,本集团将积极对消费升级方向的市场进行谨慎探索”,努力提供高品质的居住、家庭娱乐和文化旅游。收购了13个万达文旅城,投资了乐视网、新乐视智家和乐创文娱,万达商业和长租公寓的自如”

    万科物流地产业务版图持续拓展。

可以看出,恒大的多元化已成规模,聚焦文旅、健康,但同时手握金融牌照;碧桂园仍然专注在地产上;万科探索的方向最多,但大规模的是在股权事件后,通过收购普洛斯布局的物流,通过印力布局的商业,其他仍然是小打小闹;融创同样锁定的是文旅和消费升级,投资乐视,并购万达文旅13个项目,投资万达商业和长租公寓自如。

    近年,万科在巩固核心业务的基础上,积极拓展业务版图,物流地产是重点发展业务之一。公司2014年开始了物流地产的业务规划,并于2015年成立专门的物流地产公司,近两年不断拓展在全国的物流网络,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。公司物流地产业务秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张,截至目前,公司物流地产累计已获取21个项目,规划建面约171万平方米。

二、看毛利到净利之间,各家的其他损益

    万科扩张步伐稳中有进,高额并购广信房产资产包夯实龙头地位。

图片 1

    2017年1-6月,公司累计拿地金额约874.76亿元,同比增长23.08%;拿地面积约1618.2万平方米,同比增长16.85%;拿地面积/销售面积为0.87,扩张步伐稳中有进。

万科和碧桂园的报表是比较容易阅读的,在毛利之外,基本上是正常的三费和合营联营收入,而恒大和融创的报表需要深入的分析。

    此外,公司6月30日公告,子公司广州市万溪房地产有限公司通过现场公开拍卖成交广信房产资产包,成交价为人民币551亿元。本次交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,该等土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米(以最终的规划为准),其中主要位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置优越。此次并购为公司增添大量优质土储,彰显龙头资金实力,也进一步夯实了公司的行业龙头地位,利于行业集中度加速提升。

1、先来看一些特殊项目:

    大手笔完善物流地产布局,再次领跑行业,维持“买入”评级。

恒大通过物业重估赚了85亿,汇兑收益了20亿,但通过万科股票亏损了72亿,捐款捐了42亿,不得不说,徐老板真的是大开大合的手笔,一家企业一年捐款42亿,实实在在的做慈善啊。但通过这些项目的加加减减,正负相抵,对于利润没有太大的影响。

    此前公司与深铁集团联合,利于公司推进“轨道+物业”模式,此次再次联姻普洛斯,大手笔布局物流地产,有助于万科在物流地产领域完善布局,再次领跑行业,进一步推进了万科城市配套服务商战略,我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元,对应PE为10.9/9.7X,维持“买入”评级。

而融创并购万达、星耀等项目重估赚了279亿,乐视计提了165.6亿之后,依然赚了113.4亿,相当于当期毛利的83.38%,但从报表看,融创的2017财报的利润数据,是大幅调节了的。我理解的调节目的很简单:在快速发展的阶段,地产报表太难看,让报表好看一点,利于做市值管理,也让未来的利润增长更平滑。调节基于:一方面因为并购万达文旅,确实是赚了一笔,资产重估是正常合理的,这部分利润现在不重估,将来销售出去同样是高额利润,重估只是将利润前置,另一方面为了全额计提乐视亏损,让乐视不再影响融创。更透彻的分析,参考@ 的

碧桂园在毛利到净利之间,除了正常的三费,其他占比都很小,实实在在是集中精力做地产。

万科的投资收益为62亿,相对当期毛利的比例为7.5%,权益法核算的长期股权投资为46亿,处置长期股权投资的收益为9亿,这部分主要还是地产的收益。

2、再看经营两费,包括销售费用和管理费用

融创最高,两费占到毛利的50.74%,万科最低,仅占18.24%。从传统报表的角度理解,该比例代表了企业管理层的管理能力,融创的管理能力最低;但了解房地产的人都知道房地产报表的特殊性,结算的营收和毛利通常是1-2年前的项目,而对应的销售和管理费用如果没有项目资本化,对应的则是当年的费用,所以该指标的高起恰恰代表了融创在快速的发展阶段。

如果结合2017的权益销售则能够更清楚的说明这个问题,融创的两费占当年的权益销售比例为2.66%,万科为4%,碧桂园为4.6%,恒大为6%。

3、三看财务费用。

第一眼看到碧桂园的财务费用为正,就先打了个问号,再细看解释,原来碧桂园把110亿的利息等财务费用全部资本化了,再结合毛利来看,碧桂园的毛利26%,低于恒大和万科,过多的资本化应该也是导致毛利低率低的一个原因。

恒大其实和碧桂园类似,将银行和借款的450亿利息全部资本化了,只留了一些优先票据和国内债券的费用做正常的财务费用处理,但即使在这种情况下,恒大的毛利仍然有36%,可见恒大的毛利是实实在在的高。

万科是82亿的利息支出,50%做资本化处理,保持正常毛利34%。

融创是110亿的利息支出,大约50%做资本化处理,但融创的毛利一如既往的低,只有20%出头。融创的低毛利原因比较复杂,一是融创不并表的项目毛利是高于并表项目的,2017不并表的毛利为22.4%,二是融创在收购项目时,通常肥瘦搭配,前期必然要消化掉一些瘦的没肉的项目。2017融创的毛利率已经比之前提高了7%。具体分析详见@的 。所以说,融创的报表是最难看懂的。

三、新会计准则的应用

融创和碧桂园提前采用了香港会计师准则15号——客户合约收入。该准则可以提前确认一部分收入。2018年的年报所有香港地产将统一采用该准则。

图片 2

根据该准则,融创的营收提前确认了28.2亿,占整体营收4.19%,利润提前确认了15亿,占整体利润的12.9%。

碧桂园营收提前确认了287亿,占整体营收的12.6%,利润提前确认了80亿,占整体利润的27.9%。

四、其他业务布局都在萌芽状态

恒大的营收分为地产、物业投资、物业管理和其他业务四大块,其他业务里涵盖了恒大未来的多元化发展方向,包括:酒店、互联网、健康业务和投资业务(不知道恒大童世界和恒大海花岛归在什么里面?)其中总的营业收入3110亿,地产占到3024亿,其他三项合计占比2.76%,可见其他业务完全还处于萌芽阶段;在总资产方面,总资产1.74万亿的资产,地产占到1.49万亿,其他三项合计占比14.4%,其中其他业务占比5.3%。

融创的营收分为地产和其他两部分,其他业务里包含了物业管理、文旅、租赁、装修、酒店等,其他业务营收33亿(其中物业9亿,文旅24亿),占整个658亿的5%。文旅项目2017年共交付了182.7万平米;毛利15亿,占136亿毛利的11%,总资产523亿,占整体总资产的6183亿的8%。

碧桂园总营收2268亿,地产2202亿,其他业务包括建筑服务、物业管理、酒店、租金收入共计66亿元,占比2.9%。

万科的营收只分了地产和物业两大类。

恒大大开大合,新业务虽然目前占比依然很低,但布局已初具规模;碧桂园依然聚焦在房地产主业上发力快速前进;万科展开多元化布局探索,集中发力于租赁、物流和商业;融创保持地产的快速发展,进军文旅和娱乐。但归根结底,目前考核的核心标准还是地产主业本身。

@今日话题$融创中国$$万科A$$中国恒大$

本文由好友彩票app下载发布于企业文化,转载请注明出处:兴证(香港)金融收市点评精选

关键词: