xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

正规的彩票app软件以房养老遭遇三重阻碍 养老到

作者: 产品资讯  发布:2019-10-17

摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。 养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿...

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

苏州以房养老最新消息!苏州住房反向抵押养老保险正在吴门桥街道试点!这种模式叫住房反向抵押,也叫“倒按揭”,可以通俗地理解为“分期出售”房屋价值,贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务。既不把房子卖掉,也不把房子租掉,而是用“抵押”的形式来养老,这种模式到底靠不靠谱?

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

  每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

据苏州装修网小编了解,“以房养老”并非一个新话题,但直到今年,保险版的“以房养老”模式才在苏州试点,这种模式,也被列入今年苏州经济体制改革工作的要点。“60岁前你养房,60岁后房养你”——在老龄化日益加剧的苏州,以房养老”在养老体系中能够发挥怎样的作用?“

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在 2014年一季度出台。

正规的彩票app软件 1

  新型养老方式风生水起

  早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》, “以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

既不把房子卖掉,也不把房子租掉,而是用“抵押”的形式来养老,这种模式到底靠不靠谱?

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许 “出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

相关资料显示,早在上世纪六十年代的美国,就出现了这样的养老模式,不过,抵押的对象不是养老院而是银行。这种模式叫住房反向抵押,也叫“倒按揭”,可以通俗地理解为“分期出售”房屋价值,贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务。

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

疑问一:养老不能靠政府?

2012年,南京市民政局出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构,开展倒按揭模式的“以房养老”试点业务。

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

今年,另一种“倒按揭”的养老模式在苏州开始试点——《苏州市2017年经济体制和生态文明体制改革工作要点》中提出,探索开展“住房反向抵押养老保险试点,研究制定和实施我市住房反向抵押养老保险试点方案。”

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老” 模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

  很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

姑苏区民政局相关工作人员介绍,目前,这项工作正在吴门桥街道试点。

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

  事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

在苏州推出反向抵押养老保险业务的,是一家大型国有寿险公司,该险种于2015年3月面世,过去的两年内在北京、上海、广州、武汉试点,今年推广到苏州、南京和大连。

  “以房养老”仅是锦上添花

  去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

据悉,这种保险产品将住房抵押和终身养老年金结合在一起,投保年龄在60-85周岁,若在夫妻共有房屋情况下投保,则双方年龄均需满足投保年龄需求;抵押房屋必须是拥有完全产权的自有房屋。老人将其房产抵押给保险公司后,继续拥有占有、使用、收益权和经保险公司同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至去世;老人去世后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

疑问二:70年产权怎么解决?

另据介绍,保险公司与投保人共同选择具备国家一级资质的房地产评估机构对抵押房屋进行价值评估,根据房产地段、面积、老人年龄、性别等情况,结合后期房价波动、折旧等因素,综合折算养老金。保险公司承担房屋跌价风险,房屋跌价不会影响到老人的年金;房屋如果增值,保险公司也不参与分享;保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付风险。老人投保后,可以随时退保赎回房屋;投保人去世后,保险公司处分抵押房屋前,其继承人也可通过偿还投保人应承担的养老保险相关费用优先赎回抵押房屋;如果继承人不赎回抵押房产,保险公司有权委托第三方出售,所得优先由于偿还投保人应该承担的养老保险相关费用,如有剩余,归还投保人的继承人,如不够偿还,由保险公司承担。

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

公开资料显示,从2015年3月该产品获批到2016年4月底,四大试点城市中签订投保意向书的客户有58户,77人。据姑苏区民政部门相关工作人员介绍,目前试点区域内尚无正式签约客户,“有一个老人在最后签约前反悔了,据说是因为社会压力太大。”

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

  柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

苏州装修网小编获悉,相关专家认为,以房养老”试点遇到的最“大挑战是传统观念。目前“养儿防老”观念依然是社会主流,绝大多数老人希望把房子留给孩子。

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

疑问三:房价未来会跌吗?

  因此,顾骏认为,在健全的养老制度上,“以房养老”只是锦上添花,但如果养老制度不健全,单靠“以房养老”则有避责之嫌。

  2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。2007年,在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下,孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿,致力于开发“住房反向抵押养老保险”。但这款保险始终未获保监会批复,因为保险业界普遍认为房价会跌。

  记者还了解到,“以房养老”推出的最大阻力还来自于金融机构的犹豫。业内人士表示,目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能吃亏。

  “以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌。易居研究院向《新民周刊》表示:未来一二十年房价很难下跌,长期来看是上涨趋势。

  • 共2页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 下一页

  但也有人指出,2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老人的房子开始大量推向市场,房价有了下跌的可能。

TAGS:可靠阻碍三重房到底养老谁遭遇

  在“倒按揭”的发源地荷兰,很多老人正面临“以房养老”后出现的生存困难。1995年到2008年期间,荷兰房价平均上涨了250%,然而2008年金融机危机的爆发却戳破了房产市场的泡沫。目前,荷兰房价平均比五年前下跌了近20%,很多在2008年前做倒按揭的老人便成为了房价下跌的牺牲品,因为房产的剩余价值越来越低,意味着他们领取的抵押金额也在不断减少,如果房价跌破一定限额,金融机构就要提前收房子,毕竟没有人愿意做蚀本买卖。

疑问四:老人太长寿怎么办?

  除了对房价下跌的担忧,老人越来越长寿,也是金融机构不愿推出“倒按揭”服务的一大原因,毕竟老人要百年之后才能把房屋交出来。

  以香港的房产年金保险为例,当地人称为“斗长命”。保险公司是按照客户的寿命无限制给予偿付的,要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均,最终得到较为合理的结果。据香港政府统计处2012年的数据,香港男性的寿命为80.5岁,女性为86.7岁。已经投保的老人如果不到80岁就过世了,保险公司赚了;如果活过了90岁,老人就赚了。

  随着香港公民的平均寿命不断上升,保险公司的类似险种也愈来愈谨慎。为此,香港政府2011年7月推出安老按揭计划,允许年龄在55岁以上的香港居民,将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。截至今年8月底,已经有6家银行提供此类贷款产品,香港按揭证券公司共接获459宗申请,借款人平均年龄为69岁,每月领取的年金平均为13700港币(约合人民币10812元)。

  按照最新规定,当老人百年之后,如果子女不打算赎回物业,银行才会将物业出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款,银行会将余额归还给老人子女。反之,如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款,子女也不用担心,因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。

  目前,中国60周岁以上老年人口已达1.94亿,人均寿命76岁,发达地区长寿比例更高。在柴效武看来,中国内地若要广泛推广“以房养老”,政府也要敢于“兜底”——老人不必担心在耄耋之年被扫地出门,金融机构也没有了后顾之忧。

  此外,金融机构在设计倒按揭产品时可以充分考虑市场风险,“美国是62岁以上老人才能以房养老。中信银行之前推出的’信福年华’中老年借记卡规定55周岁就可以抵押房产,这个设计就很糟糕。”柴效武说,“另一方面,假设按照合同,金融机构每个月给老人3000元,可以只给2800元,留下200元作为长寿保险,万一合同到期后老人尚未过世,那就可以动用这笔长寿保险金来支付剩余的费用。”

疑问五:“倒按揭”划算吗?

  有网友测算,一套100万的房产,如果办一个10年期的“倒按揭”,老人每月可以领取3700元左右的养老金。但如果办理10年期100万的按揭贷款去买房子,月供却高达1.1万元。后来有人指出,这种算法忽视了10年里100万的利息,“按揭的话,银行一次性给你100万,以房养老则是10年后的银行才收100万的房子。银行对房产升值预期很保守,自己本身的利润也要计算在内。”

  孟晓苏表示,根据国外标准的“抵押式以房养老”计算,如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。通常来说,国内一线城市的房价基本都能支持上述价格,也能满足大部分老人的日常生活需求。

  根据华师大课题组的精算模型,以闵行区江川路街道一户无子女的老年夫妻为例,65岁的老伯有高血压,62岁的老太有心脏病,现在的房屋市值是150万,两人的月收入为3000元,如果把房产抵押给金融机构,每月大概可以领取5700多元。

  即便如此,社会各界对“倒按揭”仍然存疑。对于拥有两套及以上房产的老人而言,现在出售一套房产所拿到的钱要远高于金融机构提供的贷款总额。而对于只有一套房产的老人来说,可以把自己的房子出租或出售,获得的报酬用于支付养老院的钱;或者自己居住的同时,另外再招几个租客,租金用于满足日常生活所需;也可以出售大房换小房,用其差价养老等。这些方式也是“以房养老”,比“倒按揭”更有灵活性。

  柴效武表示,“倒按揭”需要政府、金融机构等多方面合作,而其他方式的“以房养老”就简单多了,老人的自主选择面也更广一些。

疑问六:什么样的老人适合“以房养老”?

  有媒体测算,一线城市的老人,“倒按揭”比售房或租房养老更划算。但房产作为老人最大的资产,一般总希望留给子女,这也让“倒按揭”在中国很难推广。

  柴效武认为,中国以前一个家庭子女一大堆,老人寿命也不长,如果父母过世时子女尚未成年,那么没有遗产会过不下去。现在情况不同了,独生子女是主流群体,父母寿命也愈来愈长,每个小家庭普遍都有房产,这意味着父母去世时的一套房产对于成年子女(如果父母七八十岁过世,子女四五十岁)而言,并不是非常重大的资产。子女应该转变观念,不应该非要继承父母的房产。

  为了解决房产继承问题,华师大课题组建议有子女老人在办理“倒按揭”时可以在合同中注明遗产分割份额,即老人可以选择过世后将房屋变现价值的一部分作为遗产部分留给他们的法定继承人。

  而孟晓苏认为,养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起,这些人在中国大概有2000万,这将极大改善他们的晚年生活。在试点地域选择上,应把北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

  中国台湾地区自去年7月起,在100户无子女、有房产老人中进行“以房养老”试点。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地,对象是65岁以上拥有不动产、无继承人,但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定,65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世,银行将房屋拍卖,扣除贷款后,余额则纳入专属基金,作为未来推动“以房养老”的财源。

  可惜的是,传统观念的制约让大多大陆老人不愿接受这一新事物。根据华师大课题组对上海1288名(871个样本有子女,417个样本无子女)50岁以上市民的问卷调查,即使是无子女群体家庭,愿意“参加住房反向抵押贷款养老项目”的老人仅占19.1%。受访者的顾虑主要是对开展机构公信力和房产评估机构中立性的不信任、担心房价持续上涨后自己会吃亏等。

  一边是老人顾虑重重,一边是金融机构“心里没底”。华师大课题组发现,金融机构虽然有精算部门可以帮助他们规避一切市场风险,但是反向抵押贷款的推行受到多种政策制约。例如,产权优于合同法,当房产证与合同法有冲突的时候是看房产证的,这意味着如果老人不愿履行合约,金融机构未必能拿到房子。另一方面,当前中国房地产市场不成熟,金融机构不愿承担房价下跌的风险。此外,金融机构普遍对于项目的市场盈利预期较低,而如果调高金融机构的收益率,老人就会觉得不划算,宁愿选择其他“以房养老”的方式。

《新民周刊》2013年第104期 日期:2013年10月9日 作者:金姬

链接:

本文由好友彩票app下载发布于产品资讯,转载请注明出处:正规的彩票app软件以房养老遭遇三重阻碍 养老到

关键词:

上一篇:没有了
下一篇:没有了